DLUU à Bruxelles : que prévoit la réforme et que pouvez-vous faire dès maintenant ?

Le 13 février 2026, le nouveau gouvernement bruxellois a adopté une réforme ambitieuse de l’urbanisme régional. Parmi les mesures annoncées, il en est une qui attire particulièrement l’attention des propriétaires bruxellois : la Déclaration Libératoire Unique Urbanistique, ou DLUU. Chez VMAR Architectes, nous accompagnons nos clients dans leurs démarches de régularisation urbanistique au quotidien, et les questions se multiplient depuis cette annonce. Voici ce que l’on sait (et ce que l’on ignore encore) sur la DLUU à Bruxelles.

DLUU à Bruxelles : de quelle réforme parle-t-on ?

Avant d’entrer dans le détail, commençons par replacer la DLUU dans son contexte. Concrètement, d’où vient cette réforme, et pourquoi intervient-elle maintenant ?

Le contexte de la réforme

Depuis plusieurs années, les délais d’instruction des permis d’urbanisme à Bruxelles sont particulièrement longs et les procédures complexes. Sans compter que le cadre réglementaire (CoBAT, RRU, PRAS) reste peu lisible pour les propriétaires et porteurs de projets… Une évaluation de la réforme du CoBAT de 2017 (1), réalisée en 2023, avait d’ailleurs confirmé la nécessité d’une refonte profonde et cohérente de l’ensemble de ce cadre.

>> Consultez notre article dédié au vocabulaire urbanistique bruxellois.

C’est dans ce contexte que le nouveau gouvernement bruxellois (coalition MR, PS, Engagés, Groen, Vooruit, Anders, CD&V) a adopté sa Déclaration de Politique Régionale le 13 février 2026 (2). Cette dernière a ensuite été présentée au Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale dix jours plus tard, le 23 février 2026. 

Pour l’urbanisme, le cap est clair, il s’agit de : 

• simplifier les procédures ; 
• accélérer des délais ; 
• et élargir les mécanismes de régularisation simplifiée (dont la DLUU fait partie).

Un objectif chiffré pour les permis d’urbanisme

Sur le plan urbanistique, le Gouvernement s’engage à réduire de moitié les délais de délivrance des permis d’urbanisme d’ici à la fin de la législature. Avec un objectif moyen de six mois pour les dossiers courants. 

De son côté, la DLUU s’inscrit dans cette même logique de simplification, mais avec un objectif bien précis : traiter plus rapidement les infractions urbanistiques les moins problématiques.

DLUU à Bruxelles : qu’est-ce que c’est exactement ?

La Déclaration Libératoire Unique Urbanistique est la mesure la plus commentée de la DPR en matière d’urbanisme. Son objectif est de créer un mécanisme de régularisation simplifiée qui soit distinct du permis de régularisation classique. Et ce uniquement pour certaines catégories d’infractions considérées comme conformes au bon aménagement des lieux.

⚠ Projet : La DLUU est annoncée dans la DPR du 13 février 2026, mais aucun arrêté d’application n’a encore été publié à ce jour. Il s’agit d’une intention politique, pas encore d’un outil juridique opérationnel !

Ce que prévoit la DPR pour la DLUU

Concrètement, le texte de la Déclaration de Politique Régionale précise que le Gouvernement prévoira l’instauration d’une DLUU, qui élargira considérablement le système de régularisation simplifiée d’actes et travaux réalisés sans permis d’urbanisme. 4 éléments structurants ressortent de cette annonce :

1. Une liste d’infractions éligibles

Une liste des dérogations à la réglementation sera établie. Elle inclura les infractions urbanistiques répondant aux critères de bon aménagement des lieux. C’est-à-dire que seules les infractions figurant sur cette liste pourront faire l’objet d’une DLUU. Il est fort probable aussi que l’ancienneté des irrégularités urbanistiques soit également l’un des critères pour bénéficier d’une DLUU. 

2. Une procédure accélérée en 30 jours

Après constitution et approbation d’un dossier simplifié, les infractions reprises sur cette liste seront régularisées par le fonctionnaire délégué sous 30 jours.

3. Une indemnité forfaitaire

La régularisation via DLUU sera conditionnée au paiement d’une indemnité forfaitaire. Mais son montant précis n’est pas encore défini.

4. Un dispositif temporaire jusqu’en 2029

Le texte est bien clair sur ce point : ce système sera uniquement effectif jusqu’en 2029. La DLUU n’est donc pas une amnistie urbanistique permanente !

Ce qui reste à définir avant toute application

Plusieurs éléments déterminants restent, à ce stade, à préciser par le Gouvernement bruxellois :

• la liste précise des infractions éligibles à la DLUU ;
• le montant exact de l’indemnité forfaitaire ;
• la composition détaillée du dossier simplifié ;
• l’articulation entre la DLUU et les procédures de régularisation classiques déjà en cours ;
• ainsi que les catégories d’infractions expressément exclues du dispositif.

Ce que vous devez retenir, c’est que tant que ces arrêtés d’exécution n’auront pas été publiés, la DLUU restera, juridiquement, une simple annonce.

La régularisation urbanistique existe déjà : ne partez pas du principe qu’il faut attendre la DLUU !

Nous tenons à rappeler un point que nous soulignons systématiquement auprès de nos clients : 

Des procédures de régularisation urbanistique existent déjà aujourd’hui dans le droit bruxellois, et elles permettent de résoudre un grand nombre de situations d’infraction.

En effet, le CoBAT prévoit la possibilité de déposer un permis d’urbanisme dit « de régularisation » pour des actes et travaux réalisés sans autorisation préalable. En clair, cette procédure suit le même circuit qu’un permis ordinaire, mais porte sur des travaux déjà exécutés. Elle permet d’obtenir une régularisation pleine et entière, à condition : 

1. que le dossier soit bien constitué ; 
2. et que l’analyse de la conformité au bon aménagement des lieux et au RRU soit rigoureuse.

>> Consultez notre article sur la prescribabilité d’une infraction urbanistique à Bruxelles.

Faut-il attendre la DLUU pour régulariser son bien à Bruxelles ?

C’est la question que nous posent le plus souvent nos clients depuis l’annonce de la DPR. Notre réponse tient en quelques mots : dans la très grande majorité des cas, non.

Comme nous l’avons vu, la DLUU n’existe pas encore juridiquement. Sa mise en œuvre nécessitera l’adoption d’arrêtés d’exécution et un travail législatif qui prendra du temps. 

De plus, les infractions susceptibles d’être concernées par le DLUU seront vraisemblablement mineures ou très anciennes.

En attendant, chaque mois qui passe est un mois durant lequel une infraction reste non régularisée ! Et cette situation peut, au choix, bloquer une vente, compliquer un refinancement, ou exposer le propriétaire à des risques en cas de contrôle… 

>> Découvrez notre article sur l’amende pour infraction urbanistique à Bruxelles.

Par ailleurs, la DLUU ne couvrira pas toutes les infractions. En effet, elle sera limitée à une liste définie par le Gouvernement. Des situations plus complexes (non-conformité au RRU, dépassements importants de gabarit, divisions non autorisées de grande ampleur, etc.) continueront vraisemblablement à relever de la procédure de régularisation classique.

Type d’infraction que nous rencontrons fréquemment

Beaucoup de propriétaires reportent leur démarche de régularisation en pensant qu’une future DLUU réglera automatiquement leur situation. Or, en l’absence de texte d’application, il est impossible de savoir aujourd’hui si un dossier donné figurera sur la liste des infractions éligibles. Attendre une procédure hypothétique, alors qu’une voie de régularisation existe aujourd’hui, n’est généralement pas la stratégie la plus prudente.

Il peut néanmoins exister des cas spécifiques où patienter est pertinent. Par exemple si l’infraction est clairement de faible ampleur et susceptible de figurer sur la liste DLUU, et si aucune urgence (vente, succession) ne presse. Ce calcul doit toutefois toujours être fait avec un architecte qui connaît votre dossier en détail !

La DLUU s’inscrit dans une réforme plus large des permis d’urbanisme

Au-delà de la DLUU elle-même, la DPR annonce un ensemble de mesures qui toucheront l’ensemble des procédures d’urbanisme à Bruxelles. Parmi les plus notables : 

1. Le délai de vérification de la complétude d’un dossier passera de 45 à 20 jours (30 jours pour les permis mixtes).
2. L’administration devra lister en une seule fois l’ensemble des documents manquants (principe « Only Once »). 
3. Et les deux administrations perspective.brussels et urban.brussels seront fusionnées en une entité unique baptisée « Bruxelles Urbanisme » (2).

Ces mesures ne concernent pas directement la DLUU, mais elles dessinent le même objectif. À savoir, réduire drastiquement les délais d’instruction pour l’ensemble des porteurs de projets bruxellois.

DLUU à Bruxelles : les points à retenir

Comment VMAR Architectes vous accompagne

Chez VMAR Architectes, nous suivons l’évolution de la réforme urbanistique bruxelloise de très près, DLUU comprise, et nous mettrons à jour cet article dès la publication des arrêtés d’exécution. En attendant, nous accompagnons nos clients concrètement avec :

1. L’analyse de votre situation urbanistique actuelle, au regard du cadre réglementaire en vigueur ;
2. La vérification d’une éventuelle exonération de permis ;
3. La constitution et le dépôt d’un dossier de permis de régularisation classique lorsque cela s’avère la voie la plus sûre ;
4. Le suivi de l’instruction auprès de votre commune et d’Urban.brussels ;
5. Des conseils stratégiques en cas de vente ou de transaction immobilière en cours.

Notre mot d’ordre : ne jamais faire dépendre la sécurisation de votre bien d’un texte qui n’existe pas encore… 

Questions fréquentes sur la DLUU à Bruxelles

La DLUU est-elle déjà applicable à Bruxelles ?

Non. La DLUU a été annoncée dans la Déclaration de Politique Régionale du 13 février 2026, mais aucun arrêté d’exécution n’a encore été publié à ce jour. Elle n’est donc pas encore juridiquement opérationnelle.

Quelles infractions pourront être régularisées via la DLUU ?

La liste précise n’est pas encore connue. Seules les infractions répondant aux critères de bon aménagement des lieux et figurant sur une liste établie par le Gouvernement pourront en bénéficier.

Combien coûtera une régularisation via la DLUU ?

Le montant de l’indemnité forfaitaire n’a pas encore été fixé par le Gouvernement bruxellois.

Jusqu’à quand la DLUU sera-t-elle applicable ?

Selon la DPR, ce système sera uniquement effectif jusqu’en 2029. Il ne s’agit pas d’un dispositif permanent.

Dois-je attendre la DLUU pour régulariser mon bien ?

Dans la plupart des cas, non. Des solutions de régularisation existent déjà aujourd’hui (permis de régularisation, vérification d’exonération) et permettent souvent d’agir sans attendre un texte qui n’est pas encore publié.

En conclusion, la DLUU représente une piste prometteuse pour simplifier la régularisation de certaines infractions urbanistiques à Bruxelles, mais elle reste, à ce jour, une intention politique. Dans l’attente des arrêtés d’exécution, les solutions de régularisation existantes restent la voie la plus sûre pour sécuriser votre bien. VMAR Architectes vous aide à analyser votre situation et à choisir la stratégie la plus adaptée. Contactez-nous !

Sources :

1. Site de Uban Brussels – « obat : vers des procédures d’urbanisme plus efficientes », 26 janvier 2023
2. « Déclaration de Politique Régionale du Gouvernement bruxellois », 13 février 2026
3. CoBAT (Code Bruxellois de l’Aménagement du Territoire)