Vous souhaitez transformer une maison en plusieurs appartements dans Bruxelles ? Sachez qu’un tel changement nécessite l’obtention d’un permis d’urbanisme et une analyse urbanistique approfondie. Avec ses +15 ans d’expérience dans le domaine, VMAR Architectes peut vous accompagner.
Transformer une maison en plusieurs appartements implique une modification du nombre de logements et nécessite donc un permis d’urbanisme.
Cette obligation concerne le plus souvent :
Lorsqu’une demande de permis est introduite, l’administration ne s’arrête pas au nombre de logements créés. En réalité, elle apprécie la qualité globale du projet, c’est-à-dire :
D’expérience, nous pouvons dire qu’un projet proposant moins de logements, mais de meilleure qualité, peut parfois être mieux accueilli par l’urbanisme qu’une division trop « intensive.
Ainsi, dans certains dossiers, il peut être plus pertinent de créer trois logements confortables plutôt que quatre logements plus difficiles à défendre sur le plan urbanistique. Notre rôle est donc de trouver le meilleur équilibre entre les objectifs du propriétaire, les contraintes du bâtiment et les attentes de l’administration. Cette stratégie permet de construire un projet cohérent et de maximiser les chances d’obtenir un permis d’urbanisme !
Dans de nombreux projets de division, le SIAMU doit remettre un avis favorable. Peuvent avoir un impact direct sur les cages d’escalier, les circulations, les portes, les parois et la faisabilité technique du projet :
En réalité, deux immeubles présentant des caractéristiques très proches peuvent recevoir des décisions différentes. La différence tient souvent à la manière dont le projet est conçu et argumenté.
Chez VMAR Architectes, nous élaborons une véritable stratégie urbanistique. Celle-ci repose sur l’analyse du bâtiment, de son historique, des règlements applicables et des éventuelles possibilités de dérogation ou d’amélioration.
En d’autres termes, notre mission ne consiste donc pas uniquement à produire des plans, mais à construire un dossier cohérent qui répond aux attentes de l’administration (tout en préservant les intérêts du propriétaire).
Une fois le permis d’urbanisme obtenu, les propriétaires peuvent envisager la vente de l’immeuble lot par lot. Cette étape nécessite généralement l’intervention d’un notaire et d’un géomètre.
Le géomètre et le notaire établissent notamment l’acte de base, les statuts de copropriété, les quotités privatives et communes ainsi que le calcul des millièmes.
Une division réussie se prépare dès la phase de conception. Les limites privatives, les communs, les caves, les locaux techniques et les accès doivent être anticipés avant la vente.
Plus de 15 ans d’expérience dans les projets de division et de régularisation
La difficulté d’une transformation de maison en plusieurs logements ne réside pas uniquement dans la conception architecturale, mais dans la capacité à anticiper la manière dont un dossier sera analysé par une commune.
Au fil de nos projets, nous avons identifié des facteurs récurrents qui influencent directement l’issue d’une demande de permis, par exemple :
En tant qu’architectes spécialistes, nous intégrons ces contraintes dès le début du projet afin d’éviter les remaniements en cours de procédure.
Tous les bâtiments ne présentent pas le même potentiel de division. Ainsi, avant de dessiner un projet, nous analysons notamment :
Grâce à cette étude préalable, nous pouvons évaluer la faisabilité de la transformation et définir la stratégie la plus pertinente.
La transformation d’une maison en plusieurs appartements s’effectue généralement en cinq étapes.
Nous étudions le potentiel urbanistique du bâtiment et les réglementations applicables.
Nous identifions les contraintes et les adaptations susceptibles de renforcer la cohérence du projet.
Nous élaborons les documents graphiques nécessaires à la demande de permis.
Nous préparons l’ensemble des pièces administratives et la note explicative destinée à défendre le projet.
Nous assurons les échanges avec l’administration, et accompagnons le propriétaire jusqu’à la décision finale.
“J’ai contacté la société Vmar sur les conseils d’un ami, avant de me lancer dans l’achat d’une maison.
Dès le premier échange, je suis tombé sur Vincent, super dispo, clair et vraiment impliqué pour m’aider.
Il m’a expliqué simplement et précisément tout ce qu’il fallait savoir sur l’indivision, ce qui m’a permis de prendre ma décision en toute tranquillité. Grâce à lui, j’ai aussi pu anticiper les démarches et demandes d’autorisations, et éviter pas mal de mauvaises surprises.
Ce que j’ai vraiment apprécié, c’est qu’on sent qu’ils ont à cœur d’aider et de guider leurs clients. Ils veulent que tout soit fait dans les règles et que les projets se concrétisent en toute confiance.
Franchement, je recommande Vincent et toute l’équipe Vmar les yeux fermés pour leur professionnalisme, leur humanité et leurs bons conseils”
Loïc Chatel
“Régularisation de fait pour appartement 1970 pour vente en 2025.
Les plans urbanistiques ne correspondaient pas aux plans reçus lors de l’achat en 1977.
Les architectes du bureau sont très compétents, rapides, concis, clairs, et très communicatifs téléphoniquement ou par courriels, compétitifs au point de vue rémunérations.
Les plans, procédures, demandes,…étaient complets et n’ont posé aucun problème pour l’obtention du permis. Merci”
Paul Vassart
Notre client nous a sollicités pour évaluer le potentiel de division d’une maison unifamiliale située à Ixelles, le long de l’avenue de la Couronne. Sa demande incluait également que nous assurions l’ensemble des démarches liées à l’obtention du permis d’urbanisme.
Nous avons proposé des aménagements valorisant le bien tout en conservant la volumétrie existante, afin d’éviter les surcoûts et préserver la rentabilité du projet.
Le programme retenu comprend 3 logements :
Cette approche, maximisant les espaces intérieurs valorisables sans modifier le gabarit du bâtiment, a reçu un avis favorable unanime de la Commission de Concertation.
Le permis d’urbanisme a pu être octroyé par le Collège des Bourgmestre et Echevins de la commune d’Ixelles
>> Consultez nos autres projets de division et de régularisation urbanistique
Oui. La division d’une maison ou la création d’un logement supplémentaire nécessite généralement un permis d’urbanisme.
Oui, cela est possible (ex. aménagement sous toiture en duplex ou appartement), mais cela exige l’obtention d’un permis d’urbanisme tout en respectant les normes d’habitabilité et de sécurité incendie.
Pas obligatoirement. Chacune des 19 communes bruxelloises applique sa propre politique urbanistique (ex. PPAS) et fixe ses propres limites de densité ou d’aménagement du quartier.
Oui, mais cette vente « à la découpe » nécessite généralement l’établissement d’un acte de base (via un géomètre/notaire) et la création d’une copropriété.
En réalisant une étude de faisabilité urbanistique avec un architecte pour évaluer la réglementation communale, les règles de conformité et le bon aménagement des lieux.
Vous avez un projet ou souhaitez connaître le potentiel de votre immeuble ? VMAR Architectes vous accompagne dans l’analyse de faisabilité, la conception de votre projet et la constitution de votre dossier de permis d’urbanisme afin de vous proposer la stratégie la plus adaptée à votre situation.
