Régularisation urbanistique à Koekleberg : Ajout d'un logement dans les combles, fermeture de balcons

C’est une situation plus courante qu’on ne le croit. Un immeuble change de mains, et les nouveaux propriétaires découvrent, au moment de l’acquisition, que le bien est grevé d’infractions urbanistiques — mentionnées noir sur blanc dans les renseignements urbanistiques, et confirmées par un procès-verbal de la commune de Koekelberg.

Au fil des années, cet immeuble de logements situé sur le territoire de Koekelberg avait connu de nombreuses transformations :

• modification de la répartition des logements,
• aménagements intérieurs et extérieurs,
• fermeture de balcons à plusieurs niveaux,
• création d’une lucarne en toiture arrière.

Chacune de ces interventions, prise isolément, pouvait sembler anodine. Mais ensemble, elles avaient créé un écart significatif entre la situation autorisée et la réalité du bâtiment — un écart qui constitue une infraction au sens du CoBAT, le Code bruxellois de l’Aménagement du Territoire.

Face à cette situation, les propriétaires n’ont pas attendu. Ils ont fait le choix de régulariser, et ont confié le dossier à VMAR Architectes.

Notre approche : remonter le fil pour mieux argumenter

La première étape a été une analyse historique et technique approfondie : étude des archives urbanistiques de la commune, consultation des permis antérieurs, lecture des orthophotoplans (vues aériennes historiques), et inspection détaillée de l’état actuel du bâtiment.

Ce travail de reconstitution est essentiel dans tout dossier de régularisation. Il permet de dater les interventions, de distinguer ce qui était déjà en place depuis longtemps de ce qui est plus récent, et de construire une argumentation solide et honnête vis-à-vis de l’administration. Dans ce cas précis, l’ancienneté de certains aménagements, notamment la fermeture des balcons, a constitué un élément clé du dossier.

Un projet de mise en conformité cohérent et habitable

Sur la base de cette analyse, nous avons élaboré un projet de régularisation urbanistique visant à :

• régulariser la fermeture des balcons existants à plusieurs niveaux,
• valider la création de la lucarne dans le versant de toiture arrière,
• légitimer la modification de la répartition des logements — avec l’ajout d’un logement surnuméraire en toiture.

L’objectif n’était pas seulement de cocher des cases administratives. Il s’agissait de proposer une lecture architecturale et fonctionnelle cohérente de l’immeuble tel qu’il existe aujourd’hui, dans le respect du Règlement Régional d’Urbanisme (RRU), avec des dérogations dûment motivées là où elles s’avéraient nécessaires.

Ce que ce dossier illustre : la régularisation, un vrai métier

Régulariser des infractions urbanistiques à Koekelberg — ou dans n’importe quelle commune de la Région de Bruxelles-Capitale — ne s’improvise pas. Cela requiert une connaissance fine du CoBAT, une maîtrise des normes applicables selon les époques, et une expérience des pratiques administratives propres à chaque commune. En effet, chaque commune dispose de sa propre règlementation instrumentant des PPAS ou RCU, de manière à créer une politique de bon aménagement des lieux en fonction des spécificités de son territoire et des quartiers qui le compose.

Ce qui peut sembler indéfendable à première vue, une fermeture de balcon, une lucarne non autorisée, l’ajout d’un logement, peut tout à fait être régularisé lorsqu’il est présenté les bons arguments, au bon moment. C’est précisément ce savoir-faire que nous mettons au service de nos clients chez VMAR Architectes.

Grâce à une approche rigoureuse et un dossier complet et argumenté, le permis d’urbanisme de régularisation a pu être introduit dans les meilleures conditions, sécurisant durablement la situation du bien pour ses nouveaux propriétaires.

Vous venez d’acquérir un bien à Koekelberg ou dans une commune bruxelloise et vous avez découvert des infractions urbanistiques ? Vous souhaitez régulariser avant que la situation ne se complique ? Contactez VMAR Architectes pour un premier échange.