Régularisation urbanistique d'une maison unifamiliale mitoyenne

La maison unifamiliale située rue de l’Amblève à Auderghem a connu, au fil des années, une série de transformations progressives qui ne correspondent plus entièrement à la situation de droit issue du permis de construction de 1957.

Ces irrégularités urbanistiques portent principalement sur la réorganisation complète des espaces intérieurs sur l’ensemble des niveaux, le changement d’affectation du garage en espace de vie au rez-de-chaussée, plusieurs adaptations en façade arrière, ainsi que le remplacement des menuiseries en façade avant.

Ces interventions, réalisées sans permis d’urbanisme préalable, constituent des infractions urbanistiques au sens du CoBAT — que ce soit au titre de la modification de l’aspect extérieur du bâtiment (article 98, § 1er, 1°) ou du changement d’affectation d’un espace soumis à permis.

Il importe toutefois de souligner que la volumétrie générale du bâtiment est restée strictement inchangée, tant en hauteur qu’en profondeur. Les interventions réalisées s’inscrivent dans une logique cohérente d’amélioration de l’habitabilité, sans impact négatif sur le voisinage ni sur le tissu urbain environnant, deux critères que l’administration examine systématiquement dans le cadre d’une demande de régularisation.

Sur le plan fonctionnel et de l’habitabilité,  la nouvelle organisation intérieure a permis de repositionner les espaces de vie au rez-de-chaussée en lien direct avec le jardin, offrant un séjour généreux, lumineux et adapté aux usages contemporains. Les étages ont été restructurés pour accueillir une suite parentale, des chambres distinctes et des espaces polyvalents répondant notamment aux besoins du télétravail. En façade arrière, la création et la modification de baies, ainsi que la présence d’auvents et d’aménagements extérieurs, accompagnent cette évolution fonctionnelle de manière cohérente, sans altérer la lecture du bâtiment depuis l’espace public. En façade avant, le remplacement des châssis par des menuiseries en bois double vitrage s’inscrit dans une démarche d’amélioration énergétique et de valorisation architecturale, respectueuse du caractère de la maison et des prescriptions esthétiques applicables dans ce quartier résidentiel.

Sollicités pour prendre en charge l’intégralité de la démarche, nous avons réalisé le relevé complet du bien, constitué les plans de régularisation et rédigé la note de défense soumise à l’administration — et ce, en l’absence de tout procès-verbal d’infraction préalablement dressé par la commune.

La clé d’une régularisation réussie ne réside pas uniquement dans la qualité des plans, mais dans la stratégie de défense et l’application de la règlementation urbanistique adéquate.  Une étape essentielle consiste à déterminer à quelle époque chaque intervention a été réalisée, afin d’identifier la réglementation applicable au moment des faits. En région bruxelloise, cette lecture historique est indispensable : appliquer par défaut les normes actuelles du Règlement Régional d’Urbanisme à un bâtiment conçu sous le régime du Règlement Général sur la Bâtisse de l’Agglomération Bruxelloise de 1975 conduirait à multiplier les dérogations et à fragiliser inutilement le dossier. C’est précisément cette articulation entre les deux référentiels réglementaires — l’ancien RGBA et le RRU actuel — que nous avons mobilisée pour construire une défense cohérente et solide.

La demande de permis intègre également des dérogations limitées au RRU en matière d’éclairement naturel. Celles-ci sont directement liées aux contraintes structurelles d’un bâtiment existant, précisément justifiées et sans incidence sur la qualité d’habitabilité ni sur la composition des façades. Elle encadre par ailleurs une adaptation projetée : la transformation de la porte de garage en baie vitrée en façade avant, traitée dans le cadre du même dossier afin d’offrir une vision globale et cohérente de la situation du bien.

Grâce à cette approche — à la fois technique, historique et réglementaire — la situation urbanistique de la maison a été pleinement clarifiée et durablement sécurisée, dans un quartier résidentiel d’Auderghem où la qualité du bâti et la conformité administrative constituent des enjeux réels, notamment en cas de vente ou de transmission du bien.

projetées — notamment la transformation de la porte de garage en baie vitrée en façade avant — et de clarifier les dérogations limitées sollicitées en matière d’éclairement naturel. Ces dérogations sont directement liées aux contraintes d’un bâtiment existant, précisément justifiées et sans incidence sur la qualité d’habitabilité ni sur la composition des façades.

L’accompagnement par VMAR Architectes, bureau spécialisé en régularisation urbanistique a permis de constituer un dossier rigoureux, cohérent et solidement argumenté qui a reçu un avis favorable de l’administration communale d’Auderghem.