Régularisation urbanistique à Koekleberg : Fermeture d'un balcon d'un appartement

Le logement situé au 1er étage gauche d’un immeuble d’habitation à Koekelberg a fait l’objet d’une série d’adaptations progressives, réalisées sans permis d’urbanisme préalable ,visant à améliorer son fonctionnement et son confort d’usage.

Ces transformations portent principalement sur trois éléments :

• la réorganisation de la distribution intérieure,
• la fermeture de l’ancien balcon arrière,
• le remplacement des châssis en façade avant.

Ces aménagements ont permis de faire évoluer un appartement initialement conçu comme un logement une chambre vers un logement deux chambres, mieux adapté à une occupation familiale. Le nombre de logements dans l’immeuble et son affectation résidentielle sont restés strictement inchangés.

Ces interventions constituent néanmoins des infractions urbanistiques au sens du CoBAT. La fermeture d’une terrasse ou d’un balcon , même partielle, modifie la volumétrie du bâtiment et peut impacter le gabarit autorisé : elle est soumise à permis d’urbanisme en vertu de l’article 98, § 1er du CoBAT. De même, toute modification des châssis en façade avant affectant l’aspect architecturale de l’immeuble visible depuis l’espace public.

Sur le plan fonctionnel, l’intégration de l’ancien balcon/terrasse au volume bâti a permis d’augmenter la superficie habitable, d’installer une cuisine ouverte en phase avec les modes de vie contemporains et d’améliorer l’organisation générale du logement. Les espaces de vie restent lumineux et cohérents, et l’ensemble s’inscrit harmonieusement dans le bâti existant, sans impact négatif sur le voisinage ni sur l’équilibre urbanistique de l’immeuble

Sollicités pour prendre en charge l’intégralité de la mise en conformité, nous avons réalisé le relevé complet du logement, constitué les plans de régularisation et rédigé la note de défense soumise à l’administration communale, en l’absence de tout procès-verbal d’infraction préalable.

Notre intervention en tant qu’architecte spécialisé en régularisation urbanistique repose sur une analyse stratégique en deux temps :

La première étape consiste à établir précisément la situation de droit — c’est-à-dire ce qui était autorisé — afin d’identifier et de qualifier chaque écart existant.

La seconde consiste à déterminer à quelle période les travaux ont été réalisés, ce qui conditionne directement la réglementation applicable. En région bruxelloise, cette lecture historique est déterminante : un appartement ancien n’a pas été conçu selon les normes du Règlement Régional d’Urbanisme actuel, et appliquer ces dernières sans nuance conduirait à multiplier les dérogations, alourdissant inutilement le dossier et réduisant ses chances d’aboutir.

Les dérogations sollicitées dans ce dossier restent limitées, précisément justifiées et typiques des contraintes inhérentes aux bâtiments existants. Elles ne portent atteinte ni à la qualité architecturale de l’immeuble, ni à son insertion dans le quartier et son contexte bâti pouvant ainsi répondre au bon aménagement des lieux.

Grâce à cette approche rigoureuse, la situation urbanistique du logement a été pleinement clarifiée et durablement sécurisée — offrant au propriétaire une conformité administrative stable, sans contentieux ni blocage futur, dans une logique saine de gestion patrimoniale à long terme.

tout blocage ou contentieux urbanistique ultérieur, dans une logique de bonne gestion patrimoniale et de conformité durable.

Cette régularisation urbanistique à Koekelberg illustre l’importance d’une expertise spécifique en matière d’infraction urbanistique, où la connaissance approfondie du CoBAT, des normes applicables à différentes époques et des pratiques administratives permet de défendre des situations existantes — telles que la fermeture de balcons ou la création d’une lucarne — qui ne pourraient pas nécessairement être autorisées dans le cadre d’un projet neuf. Grâce à cette approche rigoureuse, le permis d’urbanisme de régularisation a pu être introduit de manière complète et argumentée, assurant la sécurisation durable de la situation urbanistique du bien.