Régularisation urbanistique de l'aménagement d'un comble et de la création d'une lucarne

La maison unifamiliale située sur le territoire de la commune d’Auderghem présentait une divergence entre la situation urbanistique autorisée, telle que figurant dans les plans du permis d’origine (situation existante de droit) et la réalité bâtie (situation existante de fait). Cette divergence résulte de deux interventions réalisées sans permis d’urbanisme préalable : l’aménagement du volume sous toiture en espace habitable et la création d’une lucarne en façade latérale. Bien qu’intégrées avec soin à l’architecture existante, ces modifications constituent une infraction urbanistique au sens du CoBAT (Code Bruxellois de l’Aménagement du Territoire), dans la mesure où elles affectent à la fois l’aspect extérieur du bâtiment et l’affectation des combles — deux éléments soumis à permis en vertu de l’article 98 du CoBAT.

Aucun procès-verbal d’infraction n’avait été dressé par le service de l’urbanisme de la commune. Néanmoins, conscient de l’insécurité juridique que représente toute infraction urbanistique non régularisée, notamment en cas de vente, de succession ou de sinistre, le propriétaire a souhaité engager volontairement une démarche de mise en conformité. Il a nous a confié contacté afin de mener à bien cette mission.

La première étape a consisté à établir l’ancienneté des travaux. Cette démarche est déterminante : en droit de l’urbanisme bruxellois, les infractions urbanistiques dont la réalisation est antérieure au 1er janvier 2000 bénéficient sous certaines conditions d’un régime de régularisation simplifié, prévu à l’article 330, § 3, du CoBAT. Ce régime permet de régulariser des actes et travaux dès lors qu’ils étaient conformes soit à la réglementation applicable au moment de leur réalisation, soit à celle en vigueur au moment de l’examen de la demande. Sans cette démonstration d’ancienneté, l’administration applique par défaut la réglementation urbanistique actuelle — bien plus contraignante, et conçue pour des constructions neuves. Pour un bâtiment ancien, cela se traduit presque systématiquement par une accumulation de dérogations qui fragilise le dossier, voire le rend non régularisable.

Pour établir cette ancienneté, nous avons croisé plusieurs sources : l’analyse des archives urbanistiques communales, l’examen des orthophotoplans historiques disponibles sur Brugis et Bruciel, et une lecture attentive des caractéristiques constructives du bâtiment. Cette dernière s’est révélée particulièrement probante : les matériaux, le style et l’état de vieillissement de la lucarne latérale sont strictement identiques à ceux de la lucarne arrière reconnue dans le permis d’origine, attestant sans ambiguïté de leur réalisation simultanée.

Sur cette base, nous avons élaboré un dossier de mise en conformité urbanistique visant à régulariser l’aménagement des combles en chambre/bureau, la création de la lucarne en façade latérale. Le projet a été conçu de manière à ne générer aucune dérogation au Règlement sur la Bâtisse applicable au moment de la réalisation des travaux irréguliers, ni en matière de gabarit, ni d’esthétique, ni de distances aux limites mitoyennes, ce qui constitue un facteur déterminant pour l’obtention du permis.

Grâce à cette stratégie de défense, la régularisation simplifiée a pu être appliquée et obtenue, l’ensemble des travaux irréguliers a ainsi pu être régularisé à la grande satisfaction de notre client.