Division d’un immeuble en plusieurs logements à Bruxelles : permis, règles et régularisation en 2026

La division d’un immeuble en plusieurs logements est une problématique très fréquente dans les 19 communes de Bruxelles. Vous voulez régulariser une situation existante ? Créer officiellement de nouveaux logements ? Dans les deux cas, ce type de projet soulève presque toujours des questions urbanistiques complexes. Permis d’urbanisme, logement surnuméraire, normes d’habitabilité, sécurité incendie ou encore politiques communales, etc. Les règles applicables varient selon les situations et les communes. Dans cet article, VMAR Architectes vous aide à comprendre ces règles et les démarches à entreprendre pour sécuriser votre projet.

En bref : ce qu’il faut retenir sur la division d’immeuble à Bruxelles

1. Diviser une maison en plusieurs logements nécessite généralement un permis d’urbanisme, de même qu’ajouter un logement supplémentaire au sein d’un immeuble de rapport. 
2. Une division ancienne n’est pas automatiquement considérée comme régulière.
3. Chaque commune bruxelloise applique sa propre politique urbanistique.
4. Il est obligatoire de recevoir un avis favorable du service prévention incendie (SIAMU). 
5. Après la division reconnue par l’urbanisme, un acte de base est souvent nécessaire pour vendre les logements séparément.

Pourquoi la division d’un immeuble est-elle strictement encadrée à Bruxelles ?

À Bruxelles, la création de nouveaux logements n’est jamais considérée comme une opération neutre sur le plan urbanistique.

En effet, diviser une maison en plusieurs appartements peut :

• augmenter fortement la densité d’occupation ;
• modifier l’équilibre urbanistique d’un quartier ;
• générer des nuisances pour le voisinage ;
• ou encore créer des logements de qualité insuffisante.

La Région de Bruxelles-Capitale ainsi que les communes de Bruxelles cherchent donc à maintenir un équilibre entre la création de logements, la préservation du bâti existant et, bien entendu, la qualité de vie des habitants. Les communes sont également attentives lors de division de maisons unifamiliales car elles souhaitent conserver des logements de taille suffisante pour accueillir des familles avec enfants. 

Raison pour laquelle l’administration analyse toujours la division d’un immeuble sous l’angle du « bon aménagement des lieux », une notion capitale en urbanisme bruxellois.

>> Consultez notre article sur les changements d’affectation ou d’utilisation. 

Régularisation urbanistique d’un immeuble divisé : les situations les plus fréquentes

En tant qu’architectes spécialisés en régularisation urbanistique à Bruxelles, nous sommes très souvent sollicités pour régulariser des immeubles déjà divisés sans autorisation officielle.

Dans la pratique, deux grandes situations reviennent régulièrement : 

1. Le bien est reconnu comme maison unifamiliale

Premier cas fréquent : l’urbanisme considère officiellement le bâtiment comme une maison unifamiliale alors qu’il comporte, dans les faits, plusieurs logements distincts.

Par exemple :

• un appartement par étage ;
• un duplex ajouté sous la toiture (anciens combles) ;
• ou encore plusieurs studios aménagés progressivement au fil des années.

Dans ces situations, la division constitue généralement une infraction urbanistique qui nécessite l’introduction d’un permis de régularisation.

2. Le bien comporte plus de logements que ceux autorisés

Autre cas très courant : le nombre de logements réellement exploités est supérieur à celui reconnu par l’administration.

Prenons un exemple concret. L’urbanisme reconnaît officiellement deux logements dans un immeuble. Or, le bâtiment en comporte en réalité trois ou quatre. On parle alors de « logement surnuméraire ».

Cette situation est particulièrement problématique lors :

• d’une vente ;
• d’un refinancement bancaire ;
• d’un contrôle communal ;
• ou de l’introduction d’un nouveau permis d’urbanisme.

L’ancienneté de la division : un élément important

À Bruxelles, l’ancienneté d’une division peut jouer un rôle important dans l’analyse du dossier. En effet, certaines divisions anciennes ont été réalisées à une époque où les règles urbanistiques étaient différentes ou bien à une période où un permis n’était pas toujours requis.

Si votre immeuble a été divisé avant le 21 avril 1962, il ne peut en principe pas être considéré comme étant en infraction urbanistique. Même logique pour certaines divisions antérieures au 1er juillet 1992 ou au 1er décembre 1993 lorsqu’aucun travaux soumis à permis n’a été réalisé. Il est donc important de déterminer précisément à quelle époque la division a été effectuée !

Attention toutefois ! Ancienneté ne signifie pas automatiquement régularité… 

L’administration analysera chaque situation au cas par cas afin de déterminer :

1. si la division peut être reconnue ;
2. si des preuves suffisantes existent ;
3. si les logements respectent les normes d’habitabilité en vigueur ; 
4. et si le maintien des logements reste compatible avec le bon aménagement des lieux.

Quelles preuves permettent de démontrer l’ancienneté ?

On vient de le voir, dans un dossier de régularisation, les preuves d’ancienneté sont souvent déterminantes. L’objectif est de démontrer que la division existait déjà à une certaine époque.

Voici les éléments fréquemment utilisés comme preuves :

• d’anciens baux ;
• des plans historiques ;
• un historique de compteurs SIBELGA ; 
• une liste des habitants du service population ; 
• des photographies ;
• des archives cadastrales ;
• des actes notariés ;
• d’anciennes factures ;
• ou encore des documents administratifs.

Ici, l’analyse stratégique du dossier est très importante. En effet, toutes les preuves n’ont pas la même valeur aux yeux de l’administration !

C’est pourquoi chez VMAR Architectes, nous accompagnons nos clients dans la recherche des preuves pertinentes, l’analyse urbanistique du bien et l’élaboration d’une stratégie de régularisation adaptée. Contactez-nous ! 

Nouveau permis de division : créer plusieurs logements légalement

Outre les régularisations, nous accompagnons aussi des propriétaires qui souhaitent introduire un nouveau permis de division.

Les projets les plus fréquents concernent :

• la division d’une maison unifamiliale en appartements ;
• l’ajout d’un logement dans des combles inexploités ;
• la création d’un duplex ou d’un souplex ;
• ou encore la modification de la répartition des logements existants.

>> Consultez nos projets de régularisation et de permis de division. 

Les critères analysés par l’urbanisme

Contrairement à une idée reçue, il ne suffit pas de disposer de suffisamment de surface pour obtenir un permis ! L’administration analysera le projet dans son ensemble au regard du bon aménagement des lieux.

Voici les critères les plus importants :

1. le respect des normes d’habitabilité ;
2. la qualité spatiale des logements ;
3. la densité du projet ;
4. la mixité des tailles de logements ;
5. l’impact sur le voisinage ;
6. la luminosité naturelle ;
7. et la présence d’espaces extérieurs qualitatifs.

Bon à savoir : À Bruxelles, certaines communes se montrent particulièrement attentives à éviter les logements trop petits, les divisions excessives ou encore les immeubles comportant exclusivement des studios.

Chaque commune bruxelloise applique sa propre politique

Ce qu’il faut bien garder à l’esprit, c’est qu’à Bruxelles, chaque commune développe sa propre approche en matière de division d’immeuble. Certaines disposent même de lignes de conduite bien particulières.

À Schaerbeek, par exemple, l’administration a publié une ligne de conduite détaillée concernant la division et la subdivision des immeubles (1).

D’autres communes appliquent des contraintes particulières via :

• des règlements communaux d’urbanisme zonés ;
• des PPAS (Plans Particuliers d’Affectation du Sol) ;
• ou des recommandations urbanistiques locales.

Dans certains quartiers bruxellois, des PPAS limitent même le nombre de logements autorisés en fonction du nombre de niveaux, de la configuration de l’immeuble, voire de la typologie du bâti existant.

Exemple de cas particulier : le quartier du Cinquantenaire et le PPAS Saint-Quentin 

Dans cette zone située autour d’Ambiorix et du Cinquantenaire, certaines prescriptions urbanistiques limitent le nombre de logements autorisés en fonction du nombre de niveaux de l’immeuble et de sa configuration. 

Mais alors, quel est l’objectif ? Notamment d’éviter une densification excessive du bâti et de préserver l’équilibre urbanistique ainsi que la qualité résidentielle du quartier. 

Concrètement, cela signifie qu’un projet de division pourtant techniquement réalisable peut être refusé s’il dépasse le nombre de logements considéré comme acceptable par le PPAS applicable !

Le rôle du SIAMU dans une division d’immeuble en plusieurs logements

Lorsqu’un immeuble est divisé en plusieurs logements, le SIAMU doit en général remettre un avis dans le cadre du permis d’urbanisme, car la sécurité incendie est à prendre en compte.

Selon la configuration du bâtiment, peuvent être exigés : 

• la présence de deux voies d’évacuation ;
• des parois résistantes au feu de type REI60 ;
• des portes EI30 ;
• un compartimentage incendie ;
• des détecteurs ; 
• ou encore des dispositifs d’évacuation.

Logiquement, ces contraintes techniques peuvent avoir un impact important sur la faisabilité du projet, mais aussi sur son coût et sur la configuration des logements. D’où l’importance d’une analyse préalable avant toute division !

Après le permis : la vente à la découpe et l’acte de base

Une fois le permis d’urbanisme obtenu (régularisation ou nouvelle division), les propriétaires souhaitent souvent vendre les logements séparément. C’est ce qu’on appelle la vente « à la découpe ».

Cette étape nécessite :

1. l’intervention d’un géomètre ;
2. l’établissement d’un acte de base ;
3. le calcul des quotités ;
4. et la création officielle de la copropriété.

Bon à savoir : L’acte de base permet de sécuriser juridiquement la division de l’immeuble. Concrètement, il définit les parties privatives, les parties communes, les millièmes et les règles de fonctionnement de la copropriété.

Permis de division à Bruxelles : pourquoi faire appel à un architecte spécialisé ?

La division d’un immeuble à Bruxelles est particulièrement technique. En effet, chaque projet demande :

1. une analyse urbanistique approfondie ;
2. une bonne connaissance des politiques communales ;
3. une maîtrise des contraintes incendie ;
4. et une stratégie adaptée à la situation du bien.

Un architecte spécialisé, comme VMAR Architectes, vous accompagne à toutes les étapes :

1. analyse de la situation existante ;
2. vérification des permis ;
3. stratégie de régularisation ;
4. conception du projet ;
5. introduction du permis d’urbanisme ;
6. dialogue avec la commune et le SIAMU ;
7. et suivi jusqu’à l’obtention de la décision finale.

>> Cette expertise permet d’éviter de nombreuses erreurs et d’augmenter les chances d’obtenir une décision favorable de la part de l’urbanisme.

Questions fréquentes à propos de la division d’immeuble à Bruxelles

1. Peut-on diviser une maison unifamiliale sans permis ?

Dans la majorité des cas, non. La création de plusieurs logements nécessite un permis d’urbanisme.

2. Une division ancienne est-elle automatiquement légale ?

Non. L’ancienneté peut être prise en compte, mais elle ne garantit pas la régularité urbanistique. Dans certains cas, une analyse technique urbanistique peut permettre de faire reconnaitre la division pour autant que certaines conditions soient rencontrées (respect des normes en vigueur à l’époque de la division ou aux normes actuelles, preuves d’ancienneté, etc.).

3. Peut-on régulariser un logement surnuméraire ?

Oui, dans certains cas. Tout dépend notamment :

• de l’ancienneté ;
• de la qualité des logements ;
• et du respect du bon aménagement des lieux.

4. Le SIAMU intervient-il systématiquement ?

Oui , dès qu’il y a division en plusieurs logements.

5. Peut-on vendre les logements séparément après division ?

Oui, mais cela nécessite généralement un acte de base et la création d’une copropriété.

 

Vous l’aurez compris, la division d’un immeuble en plusieurs logements à Bruxelles est un sujet complexe, où les enjeux urbanistiques, techniques et juridiques sont nombreux. VMAR Architectes vous accompagne durant toutes les étapes : analyse urbanistique, stratégie de régularisation, permis d’urbanisme, conformité incendie et suivi administratif. Car en matière d’urbanisme bruxellois, anticiper reste toujours la meilleure solution !

 

Sources : 

1. Commune de Schaerbeek – « Ligne de conduite pour la division et subdivision des immeubles »

La Libre Belgique – « Je souhaite diviser une maison unifamiliale en plusieurs logements : que faire pour ne pas être en infraction ? »

Commune de Molenbeek – « Fiche d’information : aide à la conception division logement »

PPAS Saint-Quentin – « Quartier Ambiorix/Cinquantenaire »