Changement d’affectation ou d’utilisation à Bruxelles : comprendre les règles urbanistiques en vigueur en 2026

Le changement d’affectation ou d’utilisation d’un bien immobilier à Bruxelles est une problématique commune à de nombreux propriétaires, investisseurs et professionnels de l’immobilier bruxellois. Mais le permis d’urbanisme est-il nécessaire en 2026 ? VMAR Architectes vous répond. 

Changement d’affectation et règles urbanistiques à Bruxelles : de quoi parle-t-on ?

À Bruxelles, transformer une maison unifamiliale en immeuble de logements, aménager des bureaux dans un ancien commerce ou encore exploiter un duplex existant soulève une seule et même question : « Un permis d’urbanisme est-il requis dans ce cas ? ».

Contrairement à une idée répandue, un changement d’usage n’est jamais anodin sur le plan urbanistique. Même en l’absence de travaux, il peut avoir un impact important sur l’équilibre des quartiers, la densité de logement ou encore la qualité de l’habitat. 

Depuis mai 2024, la Région de Bruxelles-Capitale s’est dotée d’un nouvel arrêté venant clarifier les situations dans lesquelles un changement d’utilisation est soumis à permis d’urbanisme. Cette réforme, très attendue par les praticiens, vise à renforcer la sécurité juridique tout en maintenant un contrôle strict sur les transformations du bâti existant.

Dans cet article, VMAR Architectes vous propose une analyse complète et structurée pour :

1. comprendre la différence entre affectation et utilisation ;
2. identifier les situations soumises à permis d’urbanisme ;
3. saisir les apports concrets de la réglementation entrée en vigueur en 2024 (et toujours d’actualité en 2026) ;
4. et sécuriser juridiquement un projet ou une situation existante à Bruxelles.

Comprendre la notion de changement d’affectation ou d’utilisation à Bruxelles

En urbanisme bruxellois, il est important de distinguer deux notions souvent confondues : 

1. l’affectation urbanistique 
2. et l’utilisation effective d’un bien immobilier.

L’affectation urbanistique : la destination officielle du bien

L’affectation correspond à la destination légalement reconnue d’un immeuble ou d’une partie de celui-ci. Concrètement, elle ressort notamment :

• du permis d’urbanisme initial ;
• des permis ultérieurs éventuellement délivrés ;
• du Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS) ;
• ou d’autres documents réglementaires applicables (PPAS, règlements communaux).

>> Certains de ces mots vous semblent obscurs ? Nous avons créé pour vous un lexique des termes relatifs à l’Urbanisme bruxellois. 

À Bruxelles, les affectations les plus courantes sont :

• le logement ;
• le commerce ;
• le bureau ;
• les équipements d’intérêt collectif ou de service public ;
• et les activités productives ou industrielles.

Retenez que cette affectation constitue la référence juridique de base pour l’administration.

L’utilisation effective : l’usage réel du bien

L’utilisation, quant à elle, correspond à la manière dont le bien est réellement occupé ou exploité au quotidien. Elle peut parfois diverger de l’affectation autorisée. Voici quelques cas souvent rencontrés en région bruxelloise :

• un rez-de-chaussée autorisé comme commerce mais utilisé comme bureau ;
• une maison unifamiliale exploitée comme immeuble de rapport ;
• un duplex aménagé et loué comme deux logements distincts sans reconnaissance officielle.

À retenir : Un changement d’affectation ou d’utilisation intervient dès lors qu’il existe une discordance entre la situation autorisée et la situation réelle, indépendamment de la présence ou non de travaux.

> À voir : nos réalisations en régularisation d’infraction urbanistique à Bruxelles. 

Pourquoi le changement d’affectation est-il strictement encadré à Bruxelles ?

La réglementation urbanistique bruxelloise vise avant tout à maintenir un équilibre cohérent entre les différentes fonctions urbaines. Elle cherche à préserver une répartition harmonieuse entre logements, bureaux et commerces, tout en luttant contre la pénurie structurelle de logements. À cela s’ajoutent des exigences fortes en matière de salubrité, de sécurité et de qualité du bâti, ainsi qu’une volonté d’assurer une cohérence urbanistique à l’échelle des quartiers.

Dans ce contexte, tout changement d’utilisation d’un bien immobilier est susceptible d’avoir des conséquences importantes. Il peut : 

• modifier le nombre de logements disponibles ; 
• influer sur la densité d’occupation ; 
• générer des nuisances pour le voisinage ;
• ou encore soulever des problématiques liées à la sécurité incendie et à l’accessibilité. 

C’est pourquoi, à Bruxelles, un changement d’affectation ou d’utilisation n’est jamais considéré comme neutre, même s’il ne s’accompagne d’aucune transformation matérielle du bâtiment.

Changement d’affectation ou d’utilisation à Bruxelles : quand un permis est-il obligatoire ?

Voyons maintenant en détail les cas pour lesquels un permis d’urbanisme est une obligation. 

Le principe général

Conformément au CoBAT, un changement d’utilisation est soumis à permis d’urbanisme dès lors qu’il a un impact urbanistique significatif. Ce principe s’applique même en l’absence de travaux.

Sont notamment concernés :

• la création d’un ou plusieurs logements supplémentaires ;
• la suppression d’un logement existant ;
• la transformation d’un logement en bureau ou en commerce ;
• la modification du nombre d’unités d’habitation ;
• et l’introduction d’une activité professionnelle intensive dans un logement.

Les situations les plus fréquentes nécessitant un permis

Dans la pratique, en tant qu’architectes spécialisés en régularisation urbanistique, nous avons très souvent rencontré les cas suivants. Ils sont tous soumis à permis :

• transformation et division d’une maison unifamiliale en immeuble à appartements ;
• reconnaissance ou régularisation d’un duplex ou triplex ;
• conversion d’un commerce en logement, ou inversement ;
• division d’un logement existant, même sans modification structurelle ;
• affectation professionnelle d’un bien initialement autorisé comme logement.

Bon à savoir : Dans toutes ces situations, l’absence de permis constitue une infraction urbanistique, même si la situation existe depuis de nombreuses années.

L’arrêté de mai 2024 : ce qu’il change concrètement

En mai 2024, la loi a changé vis-à-vis des changements d’utilisation à Bruxelles. Explications.

Objectifs de la réforme

L’arrêté adopté en mai 2024 par la Région de Bruxelles-Capitale poursuit un double objectif :

1. Clarifier les situations dans lesquelles un changement d’utilisation est soumis à permis. 
2. Harmoniser les pratiques entre les différentes communes bruxelloises. 

Avant cette réforme, certaines situations faisaient l’objet d’interprétations divergentes selon les administrations. Cela générait une forte insécurité juridique pour les propriétaires.

Une approche plus structurée des changements d’utilisation

Le nouvel arrêté propose une approche plus structurée. Il définit plus précisément les catégories de changements d’utilisation et distingue clairement les situations soumises à permis de celles pouvant en être dispensées. Il s’accompagne également d’un vade-mecum destiné aux administrations et aux professionnels. 

Attention ! Cette clarification ne constitue toutefois pas un assouplissement généralisé. En matière de logement, le contrôle reste particulièrement strict, notamment lorsqu’il est question de division ou de création de nouvelles unités.

Le cas sensible des logements, duplex et triplex à Bruxelles

C’est le cas que nous rencontrons le plus souvent, et il nous paraît donc important de nous y attarder quelques instants.

Une problématique récurrente

À Bruxelles, de nombreux biens sont occupés sous forme de duplex ou de triplex sans que cette configuration ne soit reconnue officiellement par un permis d’urbanisme.

Or, la création d’une ou plusieurs unités de logement supplémentaires, ou la modification de la répartition d’un logement, constituent l’un des points les plus sensibles du droit de l’urbanisme.

Comment l’administration analyse-t-elle un duplex ou souplex ?

Un duplex est un logement installé sur deux niveaux. Cependant, il arrive fréquemment que le logement ne soit reconnu par l’urbanisme que sur un seul niveau. 

Nous prendrons pour exemple un logement duplex dont les deuxième niveau est situé sous versants de toiture. Il est très fréquent que ce niveau sous toiture soit considéré comme des combles ou des mansardes par l’urbanisme. 

De la même manière, il arrive également qu’un logement installé au rez-de-chaussée ai privatisé une partie du sous-sol pour en faire un logement souplex. 

Dans ces deux cas de figures, un permis d’urbanisme est requis étant donné le changement d’utilisation ainsi que la modification de la répartition du logement. 

Régularité ou infraction urbanistique

Dans la majorité des cas, un duplex non reconnu constitue une infraction urbanistique et un changement d’utilisation non autorisé. 

Cette situation devient particulièrement problématique lors d’une vente, à l’occasion d’un contrôle communal ou lors de l’introduction d’une nouvelle demande de permis.

Changement d’affectation sans travaux : une idée reçue à déconstruire

Beaucoup de propriétaires pensent qu’en l’absence de travaux, aucun permis n’est requis. Mais à Bruxelles, ce raisonnement est erroné !

À retenir : Un changement d’affectation ou d’utilisation peut être soumis à permis même sans modification matérielle du bâtiment.

Louer un logement comme bureau, exploiter un commerce dans un ancien logement ou encore diviser un logement existant sans toucher à la structure constituent des exemples fréquents d’infractions dites « d’utilisation ». Et elles sont tout aussi sanctionnables que des infractions liées à des travaux non autorisés.

Quelles sont les sanctions en cas de changement non autorisé ?

Un changement d’affectation ou d’utilisation non conforme peut entraîner :

• des amendes administratives ou pénales ;
• une obligation de remise en état ;
• une perte de loyers perçus ;
• des blocages lors d’une vente ou d’un refinancement.

Notez que depuis la réforme, les communes disposent de moyens renforcés pour contrôler les usages réels, exiger une régularisation ou refuser toute nouvelle autorisation tant que la situation n’est pas clarifiée.

Permis d’urbanisme ou régularisation : quelle démarche entreprendre ?

Mais concrètement, comment faire pour régulariser une infraction urbanistique à Bruxelles ? Quelles démarches réaliser ?

Une analyse préalable indispensable

Avant d’entamer toute démarche, il est important de :

1. vérifier l’affectation officielle du bien ;
2. analyser les permis existants ;
3. et comparer la situation autorisée et la situation réelle. 

Cette analyse est souvent complexe, en particulier pour les biens anciens ou ayant connu plusieurs propriétaires. Le secours de spécialistes dans la régularisation d’infraction urbanistique à Bruxelles, comme VMAR Architectes, est ici très utile ! 

Le permis de régularisation

Lorsqu’un changement d’utilisation existe déjà sans autorisation, il convient en principe d’introduire un permis d’urbanisme de régularisation.

Mais attention car celui-ci :

• n’est jamais automatique ;
• peut être accepté, accepté sous conditions ou bien refusé ;
•  et nécessite un dossier solidement argumenté.

>> Consultez notre article pour savoir quels sont les délais d’obtention d’un permis d’urbanisme à Bruxelles !

Le rôle de l’architecte dans un changement d’affectation à Bruxelles

Un architecte spécialisé en urbanisme bruxellois, comme VMAR Architectes, intervient à toutes les étapes du processus :

• Il analyse la situation existante et la qualification juridique du changement d’utilisation ou d’affectation. 
• Il élabore des plans conformes et l’ensemble du dossier de permis d’urbanisme, et dialogue avec l’administration communale. 
• Et il accompagne le propriétaire jusqu’à la décision finale de l’administration de l’urbanisme.

Cette expertise permet d’éviter des démarches inutiles, de sécuriser juridiquement le bien et de préserver sa valeur patrimoniale.

Points à retenir

Situation	Permis requis ?	Risque en cas d’absence
Changement de logement en bureau	Oui	Infraction urbanistique
Création d’un logement supplémentaire	Oui	Amende + régularisation
Duplex non reconnu	Généralement oui	Blocage lors de la vente
Changement sans travaux	Souvent oui	Sanctions possibles
Situation ancienne	Analyse au cas par cas	Prescription ≠ régularisation

Questions fréquentes à propos du changement d’affectation ou d’utilisation à Bruxelles

1. Un changement d’utilisation sans travaux nécessite-t-il un permis ?

Oui, dès lors que le changement a un impact urbanistique significatif.

2. Un duplex ou souplex ancien est-il automatiquement légal ?

Non. L’ancienneté ne suffit pas toujours.

3. Peut-on vendre un bien avec un changement d’utilisation non régularisé ?

Techniquement oui, mais cela entraîne souvent des blocages, une perte de valeur ou des conditions suspensives contraignantes.

4. L’arrêté de 2024 assouplit-il les règles ?

Il les clarifie, surtout. Certaines situations restent strictement encadrées, notamment en matière de logement.

5. Pourquoi faire appel à un architecte spécialisé ?

Parce qu’une erreur d’analyse peut entraîner un refus de permis ou une procédure longue et coûteuse.

 

Vous l’aurez compris, le changement d’affectation ou d’utilisation à Bruxelles est une matière technique, en constante évolution, où les erreurs peuvent avoir des conséquences importantes. L’arrêté de 2024 apporte des clarifications qui sont bienvenues, mais qui ne suppriment ni les obligations ni les risques.

Ainsi, avant toute transformation, ou pour régulariser une situation existante, une analyse professionnelle est indispensable. 

VMAR Architectes vous accompagne pour comprendre les règles applicables, constituer un dossier solide et sécuriser durablement votre bien immobilier à Bruxelles. Car anticiper, analyser et régulariser reste la meilleure stratégie pour éviter toute mauvaise surprise urbanistique… Contactez-nous ! 

 

 

Sources : 

https://urbanisme.irisnet.be/lesreglesdujeu/le-code-bruxellois-de-lamenagement-du-territoire-cobat

https://urban.brussels/fr/articles/le-nouvel-arrete-du-gouvernement-de-la-rbc-du-16-mai-2024-relatif-aux-changements-d-utilisation-soumis-a-permis-d-urbanisme-et-son-vade-mecum

https://avocat-melchior.be/changements-dutilisation-soumis-a-permis-durbanisme/

https://www.mallien-bourry.be/la-regularite-du-duplex-bruxellois.html

https://be.brussels/fr/entreprendre-innover/batiments-terrains-urbanisme/permis-durbanisme

https://www.hv-a.be/un-arrete-du-gouvernement-de-la-region-de-bruxelles-capitale-du-15-mai-2024-relatif-aux-changements-dutilisation-des-batiments-soumis-a-permis-durbanisme-a-ete-publie-au-mon/