Vendre un bien en infraction urbanistique à Bruxelles : notre guide complet pour une transaction réussie

Lorsqu’un bien immobilier a connu de nombreux propriétaires, il est fort à parier qu’il a subi également plusieurs modifications. En tant que vendeur, il est parfois difficile de savoir si ces transformations sont toutes conformes à la réglementation urbanistique. Votre bien pourrait être non conforme au regard de l’urbanisme sans que vous en soyez informé.e. Néanmoins, est-il possible de vendre votre habitation en l’état ? Comment gérer une infraction urbanistique lors de la vente ? Cet article décrypte vos obligations en tant que vendeurs, ainsi que les éventuelles sanctions et démarches à prévoir.

Qu’est-ce qu’une infraction urbanistique ?

En général, il s’agit d’actes et de travaux n’ayant pas fait l’objet d’une demande de permis d’urbanisme. Les infractions urbanistiques peuvent prendre différentes formes dont voici quelques exemples :

• construction d’une annexe ou d’une terrasse avec dépassement des dimensions maximales d’un bâtiment ;

• modification de l’esthétique d’une façade avant ;
• dépassement des limites de la parcelle ;
• changement d’affectation d’un espace (bureau en logement d’habitation, par exemple) ;

• aménagement d’une terrasse sur une toiture plate.

 

La plupart du temps, les infractions urbanistiques sont relevées par l’administration de différentes manières :

• lors d’une visite de contrôle, à la suite de la plainte d’un voisin par exemple ;
• lors de la rédaction des renseignements urbanistiques pour une vente immobilière ;

• lors de la constitution ou le traitement d’une demande de permis d’urbanisme ayant un tout autre objet, par exemple la construction d’une annexe.

Cadre légal à Bruxelles

Selon les régions, les infractions peuvent différer. Pour ce qui est de la région de Bruxelles-Capitale, le cadre légal est fixé par le Code Bruxellois de l’Aménagement du Territoire (CoBAT), dans lequel sont énumérés : 

• les actes et travaux nécessitant l’obtention d’un permis d’urbanisme au préalable ; 
• et ceux qui peuvent faire l’objet d’une dispense de permis d’urbanisme.

Conséquences d’une infraction urbanistique lors de la vente

Au moment de la vente d’un bien immobilier, le constat d’une infraction urbanistique peut coûter cher au vendeur. Explications. 

Vendre un bien en infraction urbanistique

Vendre un bien en infraction urbanistique n’est pas anodin. En effet, dans le cas où une infraction urbanistique grève un bien immobilier, une série de complications peut survenir lors de la vente de celui-ci.

Concrètement, pour le vendeur, trois scénarios se dessinent :

1. La remise en pristin état de son bien immobilier.
2. L’introduction d’une demande de permis d’urbanisme ayant pour objet la régularisation de son bien immobilier.
3. Une dévaluation du prix de vente avec la prise en charge des infractions urbanistiques par l’acquéreur qui en fait son affaire personnelle.

De façon générale, nous conseillons toujours de vérifier la régularité urbanistique d’un bien en amont de sa mise en vente afin d’éviter les nombreuses conséquences préjudiciables pour le vendeur et le ralentissement du processus de vente.

Il est également important de rappeler que tout propriétaire est responsable des infractions urbanistiques qui grèvent son bien immobilier, même si elles ont été commises par d’anciens propriétaires. De plus, en région de Bruxelles-Capitale, il n’y a pas d’amnistie pour des travaux irréguliers, tel que c’est peut-être parfois le cas en Wallonie.

La meilleure stratégie de vente à adopter

Quoi qu’il en soit, un vendeur a toujours intérêt à régulariser une situation infractionnelle. Il est d’ailleurs tout à fait possible que l’urbanisme délivre un permis régularisant la situation existante de fait, sans devoir effectuer des adaptations ou de coûteux travaux de démolition. 

Des adaptations doivent être prévues dans des plans de situation projetée ? Dans ce cas, il est toujours possible de recourir aux conseils d’un bureau d’architecte spécialisé tel que le nôtre, pour réfléchir à la stratégie de travaux la moins onéreuse. 

Dans tous les cas, il vaut mieux jouer cartes sur table dès le départ : être transparent avec les potentiels futurs acquéreurs en les informant parfaitement de la situation urbanistique du bien que vous souhaitez mettre en vente. En effet, les infractions urbanistiques, même anciennes, risquent d’être soulevées à un moment ou à un autre par l’administration.

Rôle de l’architecte dans la régularisation des infractions

Un architecte spécialisé en régularisation d’infraction urbanistique, tel que VMAR Architectes est le meilleur atout pour régler cette situation et assurer une vente immobilière rapide et sans dévaluation.

Expertise technique

Nous pourrons évaluer la possibilité de régulariser la situation telle qu’elle existe au regard des règlements urbanistiques (actuels et anciens), ainsi qu’au regard du bon aménagement des lieux.

Par ailleurs, dès que la situation le permet, nous conseillerons de solliciter une demande de régularisation dite « simplifiée » selon l’article 330 § 3 du CoBAT, avec pour conséquence une délivrance de permis d’urbanisme par l’administration beaucoup plus rapide que dans le cas d’une régularisation classique.

Avantages de faire appel à un architecte spécialisé en régularisation d’infraction urbanistique à Bruxelles

Nous vous accompagnerons dans la préparation de votre dossier de régularisation (prise de mesures, réalisation des plans et des différents documents administratifs). Mais nous serons également présents pour défendre votre dossier auprès de l’administration : 

1. dans un premier temps par le biais d’une note explicative où sera élaboré un argumentaire pour appuyer votre demande et mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir votre permis d’urbanisme ; 
2. et dans un second temps, lors d’une défense orale dans le cas où votre dossier passe en Commission de Concertation.

 

Que votre régularisation soit simple ou complexe, en tant qu’architectes spécialisés en régularisation urbanistique à Bruxelles, nous mobilisons toutes les ressources nécessaires pour concevoir une stratégie de défense adaptée à votre dossier. Chaque dossier est traité avec le même soin et la même rigueur. Pour une transaction immobilière sereine et conforme à la législation, contactez-nous !

 

Sources :

1. https://www.droitbelge.be/fiches_detail.asp?idcat=9&id=22#:~:text=Le%20Code%20civil%20d%C3%A9finit%20le,1641%20du%20Code%20civil).

https://urbanisme.irisnet.be/lepermisdurbanisme/quand-faut-il-un-permis-durbanisme/actes-et-travaux-soumis-a-permis-durbanisme