Prescription d’une infraction urbanistique à Bruxelles : comprendre les nouvelles règles depuis la réforme de 2024

Quelle est la prescription d’une infraction urbanistique à Bruxelles ? C’est la question que se posent de nombreux propriétaires confrontés à des travaux anciens non conformes. Longtemps source d’incertitude, la réforme intervenue en avril 2024 a profondément modifié le régime applicable. Désormais, certaines infractions ne peuvent plus être poursuivies après un certain délai, mais cela ne signifie pas qu’elles sont automatiquement régularisées ! Dans cet article, VMAR Architectes vous explique en détail les nouvelles règles de prescription des infractions urbanistiques à Bruxelles, leurs conséquences concrètes, et comment sécuriser la situation d’un bien concerné.

Qu’est-ce qu’une infraction urbanistique à Bruxelles ?

À Bruxelles, une infraction urbanistique se produit lorsqu’un propriétaire réalise des actes et travaux :

• sans permis d’urbanisme ;
• ou en violation d’un permis délivré.

Il peut s’agir, par exemple, de la création d’un logement supplémentaire, d’une extension, de l’ajout d’une terrasse ou d’une lucarne non autorisée. Ces infractions sont qualifiées de délits pénaux, passibles de sanctions telles que :

• une amende ; 
• voire un emprisonnement.

Mais avant toute action, une question se pose : l’action publique n’est-elle pas prescrite ? En d’autres termes, le délai permettant à l’État de poursuivre pénalement n’est-il pas dépassé ?

Prescription d’infraction urbanistique à Bruxelles : les deux grands régimes applicables

Depuis la réforme du 9 avril 2024 (loi dite Droit de la procédure pénale I), le régime de prescription des infractions urbanistiques a été clarifié et uniformisé. Deux grandes périodes doivent être depuis lors distinguées.

1. La prescription quinquennale (5 ans) pour les infractions avant 1962

Les travaux réalisés avant le 22 avril 1962, date d’entrée en vigueur de la loi organique de 1962, relèvent d’une prescription de 5 ans.
Cela signifie que :

• les poursuites pénales ne sont plus possibles ;
• aucune amende, ni peine de prison, ni mesure de réparation ne peut être imposée.

Cette prescription est dite « d’ordre public ». C’est-à-dire que toute personne peut la soulever, y compris le propriétaire actuel du bien.

Attention ! Cela ne régularise pas les travaux pour autant ! Le bâtiment demeure irrégulier sur le plan administratif, même si les poursuites sont éteintes.

Bon à savoir : Pour prouver que les travaux sont antérieurs à 1962, on peut s’appuyer sur des vues aériennes, orthophotos (via BruGIS® pour Bruxelles) ou encore des archives cadastrales. Si cette preuve est apportée, la commune ne peut pas ordonner de démolition.

2. La prescription décennale (10 ans) depuis 2024

Depuis avril 2024, toutes les infractions urbanistiques à Bruxelles sont désormais prescrites après 10 ans (prescription de l’action pénale).

Le point de départ du délai dépend du type d’infraction :

• pour une infraction instantanée (travaux ponctuels sans permis), le délai court à partir de la réalisation des actes et travaux ;
• et pour une infraction de maintien (le fait de laisser subsister une situation illégale), il court à partir de la régularisation, de la démolition, ou de la perte de maîtrise du bien (exemple : vente du bien). 

Cette prescription s’applique immédiatement sauf si une affaire a déjà été jugée définitivement avant le 28 avril 2024.

Attention ! La prescription de l’action publique ne veut pas pour autant dire que le bien est régularisé ! Le bâtiment demeure irrégulier sur le plan administratif, même si les poursuites pénales sont éteintes.

Comprendre la nature des infractions urbanistiques

Il existe deux types d’infractions qui déterminent l’application de la prescription. 

1. Les infractions instantanées

Les infractions instantanées, comme leur nom l’indique, se commettent à un moment précis. Par exemple, lors du remplacement de châssis sans permis ou encore de la création d’un nouveau logement. 

L’infraction est « consommée » dès que tous les éléments constitutifs sont réunis.

2. Les infractions de maintien

Les infractions de maintien, quant à elles, reposent sur le fait de laisser subsister une situation illégale. Par exemple :

• un propriétaire qui ne régularise pas une annexe construite sans permis ;
• ou un acquéreur qui conserve un bien déjà irrégulier sans entreprendre de démarches pour le régulariser.

À Bruxelles, ce type d’infraction existe depuis le 22 avril 1962. La réforme du CoBAT a d’ailleurs introduit une prescription de 10 ans spécifique à l’infraction de maintien, applicable à toute personne autre que l’auteur initial des travaux.

Prescription et régularisation : deux notions à ne pas confondre

Une infraction prescrite n’est plus poursuivable sur le plan pénal, mais elle n’est pas pour autant régularisée. En pratique, cela signifie que :

1. Le bien reste irrégulier sur le plan urbanistique.
2. Il peut être difficile à vendre ou à transformer.
3. Une demande de régularisation peut encore être exigée.

Certaines communes se montrent tolérantes et se contentent d’une mise à jour du dossier administratif (« plans as built »), tandis que d’autres préfèrent que le propriétaire dépose un permis de régularisation.

Le Conseil d’état a d’ailleurs rappelé que si les travaux datent d’avant le 22 avril 1962 (date qui correspond à l’entrée en vigueur de la loi organique du 29 mars 1962 de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme), une telle demande doit être déclarée « sans objet », puisqu’aucune infraction punissable ne subsiste.

Comment prouver la prescription d’une infraction urbanistique ?

La preuve de l’ancienneté des travaux est primordiale. Pour ce faire, plusieurs outils peuvent être mobilisés :

• les vues aériennes historiques disponibles sur BruGIS (Bruxelles) ou IGN (Wallonie) ;
• les plans cadastraux et archives notariales ;
• ou encore des photos anciennes, baux ou factures attestant de l’existence du bâtiment avant une certaine date.

Un architecte expert en régularisation comme VMAR Architectes joue ici un rôle clé. En effet, il est en mesure d’analyser la situation, de constituer un dossier complet et de communiquer efficacement avec l’administration pour sécuriser le bien.

Pourquoi consulter un architecte en cas d’infraction urbanistique prescrite ?

Même lorsqu’une infraction semble prescrite, il est important de vérifier la conformité du bien avant toute vente ou transformation.

Un architecte spécialisé, comme VMAR Architectes, vous accompagne à chaque étape :

1. l’analyse juridique et technique du bien ;
2. la vérification de la prescription selon les dates et la nature des travaux ;
3. la préparation des plans et des documents justificatifs ;
4. et la communication avec l’administration communale ou régionale pour éviter tout blocage.

Cette expertise vous permet d’éviter des démarches inutiles, tout en garantissant la sécurité juridique de votre bien.

FAQ | Prescription des infractions urbanistiques à Bruxelles

1. Quelle est la durée de prescription de l’action publique pour une infraction urbanistique à Bruxelles ?

Depuis 2024, toutes les infractions urbanistiques sont prescrites (action pénale) après 10 ans. Avant cette date, seules celles antérieures à 1962 bénéficiaient d’une prescription de 5 ans.

2. Une infraction prescrite est-elle automatiquement régularisée ?

Non. La prescription supprime le risque de sanction pénale, mais le bien reste administrativement irrégulier. Il peut donc être utile d’introduire une régularisation, notamment en cas de vente.

3. Comment prouver qu’une infraction est antérieure à 1962 ?

Les preuves les plus courantes sont les vues aériennes (BruGIS), les archives cadastrales, ou tout document historique montrant l’existence du bâtiment avant cette date.

4. Que risque un propriétaire si la prescription n’est pas encore acquise ?

Le propriétaire peut être poursuivi pénalement, se voir infliger une amende, et être contraint de remettre les lieux en état.

5. Faut-il toujours faire appel à un architecte ?

C’est fortement conseillé. Un architecte expert en urbanisme saura déterminer si votre cas relève d’une prescription ou non. 

Afin d’anticiper la prescription d’une infraction urbanistique à Bruxelles, et de régulariser une situation d’irrégularité, contactez notre bureau d’architecture spécialisé. Nous vous accompagnerons pour sécuriser votre patrimoine et éviter les mauvaises surprises administratives.

Sources : 

Livre 

« La régularisation urbanistique » par Ulrich Carnoy

Revue pratique de l’immobilier 1/2024, « Les actes et travaux infractionnels qui bénéficient de la prescription de l’action publique », par Michel DELNOY et Joël van YPERSELE