Lexique de l’urbanisme à Bruxelles : 9 termes fondamentaux expliqués par VMAR Architectes

À Bruxelles, le cadre légal en matière d’urbanisme est particulièrement complexe. Entre les règlements régionaux, communaux et les différentes procédures, il est facile de se perdre. Certains termes vous semblent obscurs ? Chez VMAR Architectes, nous accompagnons chaque jour des particuliers et des professionnels confrontés à des infractions urbanistiques ou à des démarches de régularisation. Nous vous proposons ce lexique simplifié de l’urbanisme à Bruxelles pour vous aider à y voir plus clair. 

1. Qu’est-ce qu’une infraction urbanistique à Bruxelles ?

Commençons par la base. Une infraction urbanistique survient par le fait d’exécuter des actes et des travaux qui requièrent l’obtention préalable d’un permis d’urbanisme (art. 98 du CoBAT) ou d’un permis de lotir (art. 103 du CoBAT) sans avoir obtenu un permis d’urbanisme au préalable. Ou bien lorsque celui-ci a été délivré, mais est devenu périmé. 

Par actes et travaux, nous pouvons prendre pour exemple : 

• la réalisation de modifications ayant une incidence sur la stabilité (création d’une ouverture dans un mur porteur, percement d’une baie de fenêtre dans une façade, etc.) ;
• la division d’un immeuble en plusieurs logements ;
• l’aménagement de locaux en dérogation à la réglementation (Titre II du RRU, par exemple) ; 
• ou encore, un changement d’affectation (par exemple, transformer un commerce en logement).

Bon à savoir : À Bruxelles, ces irrégularités ne sont jamais prescrites. Même des travaux réalisés, parfois, il y a plusieurs décennies peuvent être toujours illégaux tant qu’ils n’ont pas été régularisés.

2. Régularisation urbanistique : comment ça marche ?

L’introduction d’un permis d’urbanisme, ayant pour objet la régularisation urbanistique des actes et des travaux illégaux, est la procédure qui permet de mettre un bien en conformité. Elle consiste à constituer un dossier complet (plans, note explicative, formulaires, documents de preuve d’ancienneté, etc.) et à le soumettre à l’autorité compétente (communale ou régionale). 

Chez VMAR Architectes, nous préparons et défendons votre dossier de permis d’urbanisme afin d’obtenir la régularisation de vos infractions urbanistiques. C’est la seule manière d’éviter d’éventuelles lourdes sanctions ou un blocage lors de la vente de votre bien immobilier.

3. Permis de régularisation : quelle différence avec un permis classique ?

Le permis de régularisation vise à « rattraper » une situation existante, alors qu’un permis d’urbanisme classique est demandé avant de réaliser les travaux.

La constitution du dossier est similaire, mais l’approche est différente, car il s’agit de convaincre l’administration d’accepter des transformations déjà effectuées. Or c’est là que l’expérience d’un architecte spécialisé en infraction urbanistique à Bruxelles fait toute la différence !

Fait important : Selon la jurisprudence du Conseil d’état, l’autorité saisie d’une demande de permis de régularisation ou de mise en conformité urbanistique ne peut, lorsqu’elle statue, se laisser « infléchir par le poids du fait accompli ». L’autorité compétente devra ainsi dûment motiver l’octroi du permis. 

4. Le CoBAT : la base légale à Bruxelles

Le Code Bruxellois de l’Aménagement du Territoire (CoBAT) regroupe toutes les règles qui encadrent l’urbanisme à Bruxelles. Il fixe : 

• les procédures ; 
• les règlements d’urbanisme (RCU, RRU) ; 
• les conditions de délivrance des permis ;
• et les sanctions applicables en cas d’infraction.

5. RRU et RCU : quelles différences ?

Beaucoup de propriétaires se demandent quelle est la différence entre le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) et le Règlement communal d’urbanisme (RCU). Faisons le point : 

• Le RRU s’applique à toute la Région de Bruxelles-Capitale : gabarits, hauteurs, stationnement, matériaux, etc.
• Le RCU, quant à lui, est propre à chaque commune. Ixelles, Anderlecht ou Uccle peuvent donc avoir des exigences différentes.

Au RRU et RCU, peuvent également s’ajouter des PPAS applicables dans certains quartiers. 

C’est cette combinaison de règles qui rend l’urbanisme bruxellois si complexe et qui justifie l’accompagnement par des experts architectes.

6. Qu’est-ce qu’un PPAS ?

Le Plan Particulier d’Affectation du Sol (PPAS) détermine les règles applicables à un périmètre précis : affectations (logement, commerce, espaces verts, etc.), gabarits ou prescriptions architecturales (matériaux de façades, couleur, etc.).

Certaines communes de la Région de Bruxelles-Capitale disposent de nombreux PPAS. C’est le cas de la commune d’Uccle qui compte plus d’une quarantaine de PPAS. La raison ? Uccle est constitué de nombreux quartiers ayant chacun leurs propres spécificités. 

Avant tout projet, il convient de vérifier si le bien est concerné par un PPAS. Chez VMAR Architectes, nous intégrons toujours cette analyse dès le diagnostic initial visant à évaluer la possibilité de régulariser vos infractions urbanistiques. 

7. La commission de concertation : étape clé de certains dossiers

Certains projets nécessitent certaines mesures d’instructions particulières, tel que le passage en commission de concertation. Cette instance, composée de représentants de la commune, de la Région et parfois de riverains (s’ils le souhaitent), donne un avis sur le projet. Il s’agit d’une audition par rapport au projet présenté.

Nous représentons nos clients lors de ces commissions pour défendre leurs intérêts et maximiser les chances d’obtenir un avis favorable.

8. Le changement d’affectation

Vous voulez transformer un commerce en logement, un bureau en habitation ou un garage en studio ? Sachez que toutes ces transformations relèvent du changement d’affectation. Ce type de modification est fréquent à Bruxelles, mais il nécessite presque toujours un permis d’urbanisme.

Bon à savoir : Le changement d’affectation est différent du changement d’utilisation. Ce dernier nécessite bien souvent également une demande de permis d’urbanisme au préalable selon l’Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale relatif aux changements d’utilisation soumis à permis d’urbanisme du 16 mai 2024. 

9. Le schéma directeur : un outil de planification urbaine

Le schéma directeur est un document stratégique qui oriente l’aménagement d’un quartier ou d’une zone particulière à Bruxelles. Il fixe les grandes lignes de développement (densité, mobilité, espaces publics) et sert de référence pour l’instruction des futurs demande de permis.

En tant qu’architectes, nous intégrons ces orientations lors de la conception ou de la régularisation d’un projet : 

• pour garantir la compatibilité avec la vision de la Région ;
• et pour éviter les refus.

Pourquoi faire appel à un architecte spécialisé en infraction urbanistique ?

Un dossier de régularisation mal préparé peut être rejeté ou entraîner de lourds retards. En tant qu’architectes spécialisés en infractions urbanistiques, nous assurons :

• des plans précis et conformes ;
• une note explicative claire et complète ;
• une défense efficace devant les instances compétentes.

Notre rôle est de simplifier la procédure pour nos clients et de garantir un maximum de sécurité juridique.

Maîtriser le lexique de l’urbanisme bruxellois pour mieux avancer

La réglementation urbanistique bruxelloise peut sembler technique et parfois décourageante tant elle regroupe différents aspects et normes. Mais en comprenant les termes clés comme infraction urbanistique, régularisation, permis de régularisation, RRU, RCU ou PPAS, vous disposez déjà d’une base solide pour anticiper vos démarches.

Une question à propos de ce lexique de l’urbanisme à Bruxelles ? Ou bien, vous êtes confronté à une situation irrégulière ou vous souhaitez préparer une demande de régularisation ? Nous mettons notre expertise en urbanisme et notre connaissance des 19 communes bruxelloises à votre service. Contactez-nous !